上期我建议大家买房时最好要一并考虑要有个车位，或买或租，让自家的爱车在小区里有个安全的停发位置。目的是让自己住的舒心、安心、放心。

今天我想针对在车位租售的实际过程中，容易引起租售双方矛盾的问题来聊聊。无他，只想让因车位引发的纠纷少发生、最好不发生。

             车位哪些能租售，哪些不能，相关政策要吃透

比较统一的认识是针对地下车位，属于人防工程区域的停车位只能租不能卖，简单点说，人防工程是政府规定必须在小区内部建设配套建设的具备应急功能的设施，在“无战事”时可以作为停车使用，但不能买卖。而地下非人防工程区域的停车位，开发企业有权租售。

对于地面车位可否租售业内争议较多。我个人认为，绝大部分地面车位应该不能以开发企业为主体进行租售。因为地面车位实际占用了土地面积，开发企业买地的成本大都已计入所建房屋的成本。所以，地面停车位应该是全体业主共有，开发企业是不应该取得租售的收益的。物业企业可以代表业主对其进行管理。若产生的租金收益应归业主共有。

既如此，开发企业应在销售现场对已经取得预售许可的每个车位价格、小区整体（包括地面和地上）的车位分布、人防工程所涵盖的区域进行公示，清清楚楚，说个明白。

租赁车位的程序和流程，应事先约定并讲明

一般开发企业与购买车位的客户都会在交易时书面约定车位价款、付款方式及交付时间。但租赁车位的情况一般都会发生在车位批量具备交付条件之后才发生。所以个人建议开发企业将租赁车位的相关程序和注意事项在客户购房时就交代告知清楚，最好专门出具相关内容的告知书。不要含糊其词，甚至干脆以政策还没出来为说辞，从而埋下纠纷隐患。

客户也一定应该清楚几点：1、要心里明白，对于可售的车位，开发企业是尽量想卖而不想出租的。对此，不要太有敌意，各自站位不同罢了。所以在租车位时，除了租金价格政府规定有上限外（政府规定的租金等收费标准我在上篇文章内已经详细提及），车位的位置、租赁的周期、租金的缴费方式等都需要和开发企业充分协商。为避免以后麻烦，也建议您在购房时就能与开发企业尽可能的做好约定；2、租赁合同签订时，有的合同并未清晰载明车位编号即车位位置，意思就是保证你有地方停，所以往往只会向你说明已经出售的车位以及其他指定的区域不可停发而已，这一点，请要弄清楚，弄明白。3、租赁合同中有些会约定在租期内如该车位销售的处理办法，对其处理办法你要清楚知晓且同意后方能签字画押。

汽车停放费如何计算和收取，要统一政策和说辞

汽车停发费，一般是由物业企业收取。其性质有些雷同与房屋的物业服务费。大都物业企业都会约定按年度周期向车位所有人或承租人预先收取。而房子的物业费有规定，是从房屋交付时开始交纳的。至于汽车停放费，是按照车位交付时开始缴纳，还是按有实际停车行为开始交纳，也应该双方在前期物业协议中明确约定而且要重点告知说明。

很多业主认为，我没停车，为什么要交费；既然叫“汽车停放费”，没有停车，为何收费？从大道理上，我们知道是“有约定，从约定”，而这种单方面出具的约定，的确就是双方产生矛盾和对立情绪的导火索。

此类问题个人建议可以这样约定：停车服务费还是在车位交付使用时按一年的周期预收取，以后每年收取一次。购买人或租赁人若确实无车停发或因其他原因暂不用来停发车辆的，应事先向物业公司书面提出说明，物业公司可以暂不办理车辆通行手续或按业主说明的时间周期暂时收回（停止）对其车辆在小区内的通行权利。而在此期间的对已经预先交纳的汽车停发费，物业公司以一定折扣的形式进行处理，折扣的费用额度在第二年收取费用时直接抵充第二年的费用。若租赁客户第二年不再租赁车位，则在租期届满后约定时间返还其折扣额。

 以上看法和建议仅仅是在实际销售过程中个人的一些心得和经验，真心希望买房的、买房的、管房的三家能和和美美。三家中开发企业的责任尤为重要，对销售政策的制定要有企业精神、要有社会责任；对销售人员的培训要规范、到位，要提高其职业素养，不能仅仅把“业绩”作为考评的唯一标准；再有开发企业要对前期物业服务单位的服务质量拔高要求，最起码要懂政策、最起码要会把话好好说，把理好好讲！

上期讲到车位，争论声音很大，本期再言，一定还会有不同声音。不论哪种声音，都在此感谢，也仍欢迎大家留言提出想法、问题和批评。后续还会针对车位的热点焦点问题继续探讨。