民说楼市坛主导语：

坛主李民，曾在多家开发企业、房产营销公司担任高管，直接参与过泰州十余个开发项目的开发管理和销售管理。目睹了从土地划拨阶段到土地市场化的演变，经历了房价从行政审批到成本报备的过程，感受了房价起起伏伏给市场的影响。

坛主将通过《民说楼市》通道与大家一起交流互动。分析政策、研判趋势、解答疑问、探讨行情。

                    选择哪种贷款方式买房才划算

现在买房，大都购房人选择了银行“按揭贷款”来支付房款，那么如何选择自己的贷款方式才划算呢？周边朋友买房时也常有人问，银行的利息到底是咋算的呀？本期我把购房人贷款可能遇到的相关问题力求简单易懂的给大家一些讲解。

1、 贷款银行为什么往往是由卖房人指定？

经常有客户在售楼处质疑，“为什么你们不让我在**银行贷款？”其实，可以贷款的银行确实很多，但如果这个房产项目（开发公司）在销售前没有与该银行签订合作协议，那么这个银行就不能给该项目的购房客户提供房屋贷款的服务。

2、贷款资金迟迟没有到账算不算逾期？

各个贷款银行应该说从申请到核查审批等办事环节上基本一致，但可能会在贷款的实际执行的利率上有一些差别，另外各家银行因为“当月贷款资金放款额度”的多少各异，在审批后发放贷款的时间上会有长有短。这样就有可能会发生实际发放贷款的时间超过了购房合同中约定的“支付房款”的时间。

建议购房人在合同中进行约定，即明确对于在申请银行贷款的过程中，如果出现因银行原因引起“逾期”情况的解决办法，避免后期的“不愉快”！

3、有公积金的购房人能贷款的额度是多少？

如购房人有公积金，在购买住宅时是可以申请公积金贷款的。如果自己的公积金账户上的余额，也可以用来支付房款。同时，购房人可以申请每月用自己缴纳的公积金来直接归还贷款。

因为公积金的贷款政策时时会有调整，加上每个人缴纳公积金的额度及期限都不相同，所以建议购房人可以提前持本人身份证至当地的“公积金管理中心”咨询，查实自己公积金可以贷款的最大额度和自己公积金的账户余额，同时也了解清楚申请住房公积金每月归还贷款的办理手续及流程。

4、在银行办理的贷款怎么才划算？

银行发放的贷款会与购房人约定还款方式，一般目前就两种：一种是“等额本金”、一种是“等额本息”。简单来说，“等额本金”的方式是每个月归还的“本金”相同，利息每月抵减。所以采用这种方式往往贷款前几年每月还款的总额较高；而“等额本息”是在整个还款的周期内每个月归还贷款的总额（本息和）都一样，而贷款的前几年，在每月归还的总额中，“本金”占的比例较低，也就是说大部分是利息。

用哪种方式划算？这要看客户的自身情况而定。

单从支付利息多少的角度来说，在贷款总额和贷款期限一定的情况下，同样的贷款利率，理论上采用“等额本金”的方式所需支付的贷款利息总额要少得多。

但“等额本金”方式会给购房在贷款周期内的前半段较大的“月付偿贷”压力。

所以可以把我的建议概况为几句话：

家庭每月收入较高且相对稳定，选“等额本金”。

家庭每月收入不高或不稳定，选“等额本息”。

家庭有能力并计划近几年内部分或全额偿还银行贷款的，选“等额本金”。

投资型购房人，为获得较大的资金杠杆，选“等额本息”。

 另外要说明的是，如果确实打算提前偿还贷款，需要向银行咨询并明确约定是否有提前还款的“违约责任”。

  一家之言，请大家参考，如有房产相关问题，欢迎留言！