泰州市人民政府办公室文件

泰政办发〔2007〕150号

关于印发泰州市市区经济适用住房

管理实施办法的通知

海陵区、高港区人民政府，泰州经济开发区管委会，市各有关部门、单位：    《泰州市市区经济适用住房管理实施办法》已经市政府第52次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。      二○○七年七月十九日

泰州市市区经济适用住房管理实施办法   第一章 总 则

第一条 为进一步规范市区经济适用住房建设、交易和管理行为，根据国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）和建设部、国家发改委、国土资源部、人民银行《关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》（建住房〔2004〕77号）及《江苏省经济适用住房管理实施细则》（苏建房改〔2005〕610号）精神，结合市区实际，制定本办法。

第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

第三条 在市区范围内，从事经济适用住房建设、交易、管理，应当遵守本办法。   

 第四条 发展经济适用住房应当坚持以下原则：

（一）政府组织协调的原则。经济适用住房由市人民政府负责统一组织实施。

（二）建设项目市场运作、控制成本的原则。政府组织的经济适用住房应通过招投标选定项目法人，预先控制成本。

（三）总量控制原则。经济适用住房建设的比例一般为市区当年商品住房竣工面积的10％左右。

（四）坚持“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”和“保本微利、限价销售、社会效益优先”的原则。

（五）经济适用住房建设、交易、管理，应当坚持公开、公正、公平原则。

（六）租售并举原则。经济适用住房实行租售并举，做到产权界定清晰、租售搭配合理。

第五条 市建设局是经济适用住房建设管理的行政主管部门，负责市区经济适用住房的建设管理和监督。

市房产管理局具体承担市区经济适用住房的建设和供应等事务性工作。

市发改、规划、国土、价格部门和金融管理机构根据分工，负责经济适用住房有关工作。

第二章 规划和计划管理

第六条 市建设部门会同市发改、规划、国土、价格部门，根据城市总体规划、土地利用总体规划，编制经济适用住房中长期发展规划，报市人民政府批准后实施，并报省发改委、省建设厅、省国土资源厅备案。

第七条 市建设部门根据经济适用住房中长期发展规划建立住房项目库，搞好项目储备，为逐年滚动建设创造条件。

第八条 市发改部门会同市建设、规划、国土、价格部门，依据经济适用住房中长期发展规划和项目储备情况，编制经济适用住房年度投资计划，审核项目用地规模，按照“优先安排、专项使用”的原则，编制经济适用住房用地计划。市发改部门负责经济适用住房年度建设计划的审核、报批和下达以及建设项目的立项核准。城市房屋拆迁安置用房，不属于经济适用住房，不得占用经济适用住房建设项目计划。

第九条 市国土部门根据土地利用总体规划、城市总体规划、经济适用住房中长期发展规划和年度建设计划，编制经济适用住房中长期用地规划和年度供地规划。负责经济适用住房建设项目用地预审、征地报批和供地等工作。

市规划部门负责经济适用住房建设项目的选址，核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

市财政部门负责对经济适用住房建设中政府投入资金的审核、拨付及监督等工作。

市价格部门负责经济适用住房年度指导价格的制定、发布和销售价格审批、监督工作。

市审计部门负责经济适用住房建设相关费用和竣工决算的审计监督工作。

市监察部门负责监督各相关业务主管部门在经济适用住房建设、供应和管理中依法履行职责的情况。

第十条 经济适用住房按重点建设项目进行管理。                    

第三章 优惠政策

    第十一条 经济适用住房建设用地，应按国家规定实行行政划拨（不包括小区内经营性的配套用房用地），也可以在预先合理确定销售价格的前提下，采用“招、拍、挂”的方式供应土地。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相进行商品房开发。

第十二条 采取行政划拨方式供地的涉及经济适用住房的相关收费，属于市级确定的行政规费全额减免，事业性收费减半征收；其他经营性收费按标准的下限收取。

第十三条 经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府承担。

小区内经营性配套用房，按照“谁收益、谁投资”的原则，不得列入建设成本，其用地在建设前以“招、拍、挂”方式出让供地。收取的土地出让金纳入城市住房保障发展资金专户，专项用于经济适用住房建设。

第十四条 经济适用住房开发单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款，贷款利率可下浮 10%。

第十五条 各商业银行和住房公积金管理中心要向购买经济适用住房的个人优先发放商业性个人住房贷款、政策性个人住房贷款或个人住房组合贷款。个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮。

第十六条 职工可以提取本人及共同居住的房屋共有权直系亲属的住房公积金购买经济适用住房；可以用本人及共同居住的房屋共有权直系亲属缴存的住房公积金偿还个人住房贷款。                     

第四章 开发建设    

第十七条 市房管部门具体负责经济适用住房开发建设项目的立项申报和项目招投标工作，保证由具有相应资质、资本金、开发业绩和社会信誉度较高的开发企业承担经济适用住房建设任务。

第十八条 经济适用住房的规划设计、施工、建设监理、材料供应均应实行公开招投标，并按规定签订合同。

第十九条 经济适用住房应严格控制在中小套型内，中套住房建筑面积为75～85平方米，小套住房建筑面积为55～65平方米。高层、小高层建筑可以适当放宽面积标准，但每种套型增加的建筑面积不得超过10平方米。

第二十条 经济适用住房规划设计应坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优化设计方案。严格执行国家建设标准和技术规范，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，实现住宅部件的标准化、集约化、系列化，降低成本、能耗，提高住宅建设整体水平。

第二十一条 经济适用住房开发建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。

开发建设单位应向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并承担保修责任。

第二十二条 经济适用住房装修应按照基本设施具备，能够满足住户日常生活需要，标准不得超过普通住宅的规定。小区绿地率应达到《江苏省城市居住区和单位绿化标准》（苏标标发[1995]206号），新城区绿地率不得低于30%，旧城改造的居住区绿地率不得低于25%。                      

第五章 价格管理

第二十三条 经济适用住房价格实行政府指导价，由市价格部门会同市建设部门在建设项目竣工后审定，并向社会公布。

第二十四条 经济适用住房销售价格由开发成本、税金和利润三部分构成。

（一）开发成本：

1．按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费；

2．开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期费用；

3．列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费；

4．在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费；

5．管理费按照不超过本条第（一）项第1目至第4目费用之和的2％计算；

6．贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算；

7．行政事业性收费按本办法第十二条规定计收。

（二）税金依照国家规定的税目和税率计算。

（三）利润按照不超过本条第（一）项第1目至第4目费用之和的3％计算。

第二十五条 经济适用住房销售应当实行明码标价，实际销售价格不得超过市价格部门核批的销售基准价格和浮动幅度，不得在批准的房价之外收取任何费用。

第二十六条 经济适用住房建设实行收费卡制度，市价格部门会同市建设部门负责向开发建设单位核发《经济适用住房建设项目付费登记卡》，收费单位在收取项目费用时，应如实填写收费时间、收费项目、收费依据、收费金额、收费票据号码、执收单位等内容并加盖公章。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。

第二十七条 经济适用住房开发建设单位对经济适用住房项目要实行单独建帐核算。市审计、监察等部门对经济适用住房建设实行专项审计，依法监督检查。

第二十八条 中低收入家庭购买经济适用住房，应将原已享受房改的住房面积与购买经济适用住房面积合并计算，在房改控制面积标准内的，实行经济适用住房价格；超出部分的价格由市价格部门会同市建设部门参照同地段普通商品房价格确定，差价款由市房管部门收回，纳入城市住房保障发展资金，专项用于经济适用住房建设。

第六章 销售和承租对象

第二十九条 经济适用住房的销售对象是指具有市区常住户口（含符合市区安置条件的军队人员）的无房或住房未达标的中等偏低收入家庭和低收入家庭，其中优先出售给低收入家庭和城市拆迁中符合条件的无房或住房困难户。

中等偏低收入家庭是指家庭人均收入低于市区上一年度职工平均工资年收入80%的家庭。职工平均工资年收入以统计部门公布的数字为准（下同）。

低收入家庭是指家庭人均年收入在市区上一年度职工平均工资年收入60%以下的家庭。

第三十条 符合下列条件之一的家庭可以申购一套经济适用住房：

（一）在本市市区实际居住的一对夫妇为一个申购家庭（含单亲家庭），且一方具有市区常住户口满5年；无房户或人均住房建筑面积在15平方米以下；家庭人均月收入在800元以下。

同一住房由多个家庭共同居住，其中符合申购条件的家庭在两个以上，若一家庭申购后，其他家庭的住房面积将超过人均建筑面积15平方米的，家庭之间应协商一致，确定一个申购家庭。

（二）符合省政府办公厅、省军区后勤部《关于加快推进驻苏部队人员住房供应社会化的通知》（苏队办发〔2004〕39号）规定的购买经济适用住房条件的驻泰军队人员家庭。

第三十一条 符合购房条件未参加过住房实物分配或面积未达标的老职工、军队转业人员，可以按不超过职工现行享受标准供应经济适用住房。

第三十二条 经济适用住房保障对象的申购条件可根据经济发展情况和低收入家庭收入状况进行适时调整，由市建设部门会同市有关部门提出方案报市政府批准并公布。

第三十三条 下列家庭成员可以作为分摊家庭收入和分摊家庭住房使用面积的人口。

（一）申购家庭夫妇及共同居住的直系亲属；

（二）正在服义务兵役的子女；

（三）在外地读书的未婚子女；

（四）正在服刑或劳动教养的未婚子女。

第三十四条 凡购买或享受过房改房、安居工程住房、经济适用住房（含定向销售经济适用住房）、教工住房、解困解危住房和集资合作建房已达到《省政府批转省住房制度改革领导小组关于进一步深化城镇住房制度改革的实施方案的通知》苏政发〔1998〕89号文件规定的现住房购房面积标准下限的居民家庭，不得申请购买经济适用住房。

第三十五条 购买经济适用住房建筑面积控制标准：1-2人户可以购买65平方米左右的户型；3人户可以购买75平方米左右的户型；4人以上户可以购买85平方米左右户型。

第三十六条 申购经济适用住房，按下列程序办理有关手续：

（一）申请人持本人身份证（其他家庭成员提供身份证复印件）、户口簿、现住房房屋所有权证或租赁协议、实际居住证明、所在单位或街道办事处出具的家庭成员收入证明（被拆迁户提供房屋拆迁补偿协议），以及受理登记部门要求提交的其他证明材料，向户口所在区房改办提出申请，填写《购买经济适用住房申请表》。

（二）区房改办对申购家庭的人口、收入、住房状况等内容在其户口所在地（户口所在地与实际居住地不一致的，在其居住地）公示15日，公示无异议或异议不成立的，区房改办将申购材料报市房管部门审核。

（三）经市房管部门审核符合申购条件的，将申购家庭人口、收入、住房状况等内容在本市主要媒体上公示15日，公示无异议或异议不成立的，发放统一的经济适用住房准购证（以下简称“准购证”），“准购证”应注明购买的优惠面积。

（四）已取得“准购证”的家庭，根据当年经济适用住房供应情况，通过选号的方式确定当期购房资格。

（五）获得当期购房资格的家庭，持“准购证”到建设单位购买经济适用住房，与建设单位签订购房合同，选购一套与核准面积相对应的经济适用住房，购买面积不得超过核准面积。因房屋套型实际面积超过核准面积，导致购买面积超过核准面积的部分不享受价格优惠，由购房人按本办法第二十八条的规定补交差价，差价款由市房管部门负责收回，纳入城市住房保障资金，专项用于经济适用住房建设。申请人购买经济适用住房后，按照规定办理房屋所有权证和国有土地使用证。

经选号没有取得当期购房资格的申请家庭可直接参加下一期选号，确定购房资格。

第三十七条 经批准购买经济适用住房的家庭，自批准之日起两年内未能购房的应当重新审核。

第三十八条 经济适用住房供应按审核时间的先后顺序采取轮候制。

第三十九条 市政府可根据城市经济和社会发展水平，建设用于出租的经济适用住房，向既符合经济适用住房保障条件又无力购买经济适用住房的低收入住房困难家庭租赁，租金标准在综合考虑建设、管理成本和不高于3%利润的基础上确定，其具体政策由市政府另行制定。                     

第七章 物业管理    

第四十条 经济适用住房在规划、建设阶段必须为物业管理创造必要条件，小区要按照国家和省《物业管理条例》的规定，实行物业管理。物业管理企业应当通过招投标确定。

经济适用住房小区的物业管理服务收费标准由市价格部门会同市建设部门确定。

第四十一条 经济适用住房的住户，应按时交纳物业管理费用。购买经济适用住房要按规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后的共用部位、共用设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。              

第八章 产权登记和上市交易

第四十二条 居民购买经济适用住房后，按规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，土地使用证上注明“划拨土地”，房屋所有权证上加盖“经济适用住房”印章，并区分以经济适用住房价格和参照商品房价格购买的面积。

第四十三条 经济适用住房在取得房屋所有权证、土地使用证5年后，方可按市场评估价上市出售。出售时，按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的50％向政府交纳增值收益，纳入城市住房保障发展资金管理，专项用于城市住房保障。参照商品房价格购买的面积免征收益。

个人购买的经济适用住房不得出租，不得改变房屋用途。

第四十四条 经济适用住房每户限购1套，购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房。                     

第九章 监督管理    

第四十五条 各有关部门应当对经济适用住房建设、交易中的违法违纪行为进行查处。

第四十六条 市建设部门对建设单位擅自向不符合条件的家庭出售、出租经济适用住房的，责令建设单位限期收回；不能收回的由建设单位补交与同地段商品房的差价。

第四十七条 市建设部门对弄虚作假，骗购经济适用住房的，追回已购住房或由购房人按市场价补交购房款，并责成所在单位给予行政处分；对出具虚假证明的单位，提请有关部门追究单位主要领导和直接责任人的责任。                      

第十章 附 则

第四十八条 各市（县）人民政府，可参照本办法，制定本地具体管理规定。

第四十九条 本办法发布之日起建设的经济适用住房按本办法执行。此前建设且已出售的经济适用住房仍按原有规定执行。1998年8月28日泰州市人民政府发布的《泰州市市区经济适用住房（安居工程）建设管理暂行办法》（泰政发〔1999〕159号）同时废止。

  泰州市人民政府办公室               2007年5月25日印发