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过去30年，中国经济飞速发展，房地产功不可没。
根据相关数据统计，中国30多年积累开发了超过400亿平方米的房地产，其中250亿平方米是住宅。但自2012年以来，房地产待售面积每年都至少增加1亿平方米。
狂奔了这么多年，房地产这架拉动经济的火车头，终于开始呼哧呼哧地减速了。
正如任志强所指出的那样，以目前中国的经济结构而言，房地产投资增速下降和库存增速的上升，对宏观经济来说是“相当危险的”。
但这并不是说二者可等同视之，中国经济结构要调整，房地产投资下降是必然趋势，也是必经过程；但房地产库存的增速，必须控制在一定范围内，否则这些数以百万计的空房子，会把中国经济拖入万劫不复的泥潭。（文/郑升)
楼市“去库存”： 6.86亿平方米房产待售
本报记者 张晓玲 实习记者 周智宇
高速发展的中国房地产业能量惊人。
国家统计局数据显示，截至10月末，我国商品房待售面积6.86亿平方米，除此还有超过70亿平方米的在建面积；第一太平戴维斯更预计，到2020年，中国还将新增300亿平方米各类物业。
11月10日，习近平在主持召开中央财经领导小组第十一次会议时，首次提出了化解房地产库存的问题；次日的国务院常务会议上，李克强强调，要加快户籍制度改革以带动住房、家电等消费。压力之下，去库存成高层共识。
自1998年住房信贷化开始，经过17年的高速增长，中国房地产市场的“存量时代”，已猝不及防地到来。
连续三年的库存上涨
6.86亿平方米，创下房地产待售库存新高。中国房地产协会副会长任志强认为，这种势头还将继续，“有可能会超过7亿平方米”。
今年房地产市场库存整体呈上涨趋势，数据显示，除5月份库存下降了15万平方米外，其他月份均为上涨。
实际上，2012年以来，房地产待售面积每隔12个月都以至少1亿平方米的幅度增加。截至2013年9月末，全国商品住宅待售面积为44636万平方米；两年后，全国待售面积增加了23996万平方米，涨幅高达54%。
房地产市场库存整体上在持续走高，但一二线城市和三四线城市却有明显的分化，一二线城市的库存压力明显小于三四线城市。
易居研究院的数据显示，10月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比（又称去化周期）分别为10.0、12.2和18.9个月，这意味着二三线城市要一年以上的时间才能消化完这些库存。
一线城市10月份市场总体活跃，已经连续10个月存销比低于12个月，10月份深圳新建商品住宅存销比为6.4个月，这也是今年一线城市房价持续上涨的原因所在。
在易居研究院监测的35个城市中，广西北海的存销比数值最高，截至10月份为31个月；山东省三线城市烟台存销比为26个月。另外，二线城市天津、西安的存销比也较高。
对于这类城市而言，房地产市场供大于求，消化库存依旧是个难题。
值得注意的是，一边是库存增加，一边是消化的速度下降。
国家统计局数据显示，1-10月份，商品住宅销售面积94898万平方米，同比增长7.2%，增速比1-9月份回落0.3个百分点。
单月来看，商品住宅销售增速放缓甚至回落，10月，全国商品住宅销售面积为11990万平方米，环比9月份的13233万平方米下降1200多万平方米。
对此，国家统计局投资司高级统计师李皎的解释是，非重点城市商品住宅销售增速回落，拉动全国销售整体下行；另外，大户型住宅（144平方米以上）销售增速回落幅度较大也是影响因素。
同策咨询预计到明年，各地库存情况会进一步分化。当前库存去化周期在12个月左右的城市，比如重庆、武汉、福州等，库存去化周期将回落，去库存的压力将进一步减轻，短期市场基本面将回归合理。
而其他供地量与库存量偏大、库存去化周期在12个月以上的城市，则仍然面临去库存的压力，比如西安、青岛、天津、沈阳、呼和浩特等二线城市，以及大部分三四线城市，则仍然要坚持“以价换量”去库存。
投资下滑拖累GDP
房地产销售整体平淡，去库存压力依旧较大，这让开发商投资意愿大降。
财政部数据显示，1-10月国有土地使用权出让收入23043亿元，同比减少10936亿元，下降32.2%，其中10月份同比下降3.1%，降幅进一步扩大。
任志强预计，全国土地出让年收入最高的时候在四万亿以上，今年全年估计不到三万亿，降幅在25%到30%。除了北京、上海等几个核心城市，更多城市的土地卖不出去。
“关键就在于三四线城市拖后腿。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析说，目前一二线城市总体表现不错，部分城市的高溢价率现象依然很突出，但三四线城市的土地市场依然乏人问津。
中原地产首席分析师张大伟指出，面对三四线城市的明显过剩风险，标杆房企已全面回归一二线城市。中原地产数据显示，2015年来，20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿，其中一线城市的占比历史首次突破了40%比例，高达44%。
尽管如此，全国667个城市的土地成交整体依然低迷。1-10月份，全国房地产开发投资78801亿元，同比2014年同期名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6个百分点，创历史新低。
这已经是全国地产开发投资增速的“20连跌”，受到房地产业下行影响，“三驾马车”之一的固定资产投资增速一路创出新低，连累GDP增速也出现下滑。
中国房地产学会副会长陈国强在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“毋庸置疑，房地产开发投资增速的大幅回落已经很大程度上影响到了GDP和经济增长，从宏观经济局势出发，房地产的高库存问题亟需破解。”
去库存或是“持久战”
事实上，自去年9.30新政开始，楼市去库存便已展开。今年的3.30、连续降准降息、放松房企融资等政策，无一不指向这一目标。
但张大伟等业内人士指出，这些政策真正生效的只是在一线城市和极少数二线城市，在广大的三四线城市收效甚微。
张大伟预计，为了去库存，宽松政策还将加码，加大棚户区改造力度、信贷政策继续宽松、户籍制度改革、调整普通住宅界定标准、放缓房产税落地、降低房企融资难度等将会是未来的政策储备。
任志强更建议，可以用个人所得税抵扣住房按揭贷款利息，以推动购房需求；此外，可能需要放开政策，不限制购买第三套住房。还有，放开二孩的政策后，也许有很多人愿意买房子。
上海易居房地产研究院院长杨红旭表示，短期内，去库存的政策可能包括：个人房贷进一步宽松，首付仍有降低的空间；财税政策加大支持力度，取消二手交易的营业税，暂缓房地产税立法，首套房贷利息可抵个人所得税；货币政策继续宽松，降准降息继续；棚改拆迁补贴，以货币为主，实物为辅。
但是对于广大的二三四线城市而言，在人口流入减少甚至负流入的情况下，最好的应对之策也许是城市化：鼓励更多人口进入城市，落户生根，并且有能力去购房。
这并不仅仅是改革户籍制度的问题。在严跃进看来，户籍制度和购房相结合的政策存在错位问题，当前楼市库存较大、投资下滑严重的广大的三四线城市，不存在太多的落户问题，户籍制度对推动住房消费的效果有限，相比之下，大中城市户籍吸引度较大，户籍制度对推动市场成交效果明显。
杨红旭认为，住房制度改革大局已定，核心是住房供应双轨制：商品房和保障房，但还有值得深化之处。比如，金融方面，公积金制度必须改革，建立政策性住房银行，推进房贷资产证券化（MBS）；针对外来务工人员，只要是常住人员，拥有居住证，就应根据其居住年限、社保等情况享受程度不等住房保障；完善城市更新（旧改、棚改、城中村改造）政策。
一线城市“存量时代”：二手房决定价格走向
本报记者 张晓玲 实习记者 吴抒颖
当开发商在提起房地产库存的时候，他们一般认为，一线城市不必担忧。
然而，今年以来，一线城市凸显的结构性矛盾点醒了他们：大量普通住宅豪宅化，刚需人群无力承担动辄9、10万甚至15万每平方米的价格，在投资投机需求已经基本退出市场的情况下，这部分房源面临过剩的风险。
未来可能打开这一市场的销路的，是改善型需求和二手房市场的充分流动。
“面粉贵过面包”
火爆的楼市，激进的开发商，成为了这一年一线城市楼市的缩影。
截至11月25日，北京土地市场成交地块达到100宗，成交金额高达1920.77亿；与此并行的是，今年北京拍出了约20宗地王。而地王之上，将盖出数千套单价10万＋豪宅。
中原地产首席分析师张大伟推算，未来北京售价预期10万以上的项目多达50多个，北京商品房住宅将出现高端化的趋势。
京城遍地地王，上海滩也不甘落后。11月25日，信达地产以72.99亿元的价格拿下上海杨浦区新江湾城地块。根据多家机构推算，该地块实际楼面价已超过6.1万／平方米，刷新了上海住宅楼面价的新纪录。而此前，上海已经连续出现了5个以上地王。这些地王的出现，也将加大未来上海的豪宅供应。
在几乎已经没有土地供应的深圳，截至本月今年仅有一幅住宅用地出让。该幅土地为旧改项目鹿丹村，最终以8.88亿元的价格成交。根据深圳克尔瑞研究中心的推算，这幅土地的实际楼面价在4万元/平方米以上。获得该地块的中海地产表示，该楼盘入市的价格在10万/平方米以上。
即使在市场相对理性的广州，11月25日番禺市桥一地块也拍出了超过1.6万/平方米的楼面价。而根据广州房管局此前发布的数据，番禺的一手房均价目前在1.5万元/平方米左右，楼面价已经高过房屋均价。
进入年末，一线城市又将迎来土地供应的小高峰。根据官方数据显示，下个月北京将有7块土地待售，上海则将有13幅经营性土地入市。深圳预计也将有三幅住宅用地出让。
业界普遍认为，这些土地出让的溢价率将不会低。这意味着，在一线城市，“面粉贵过面包”的现象正在愈演愈烈，明后年“豪宅”供应将大规模放量。
供应与需求的错配
一线城市“豪宅”供应量放大的背后，隐藏着需求不足的隐忧，豪宅市场出现了供应与需求的错配。
在2011年开始实施限购政策以来，住宅投资投机基本已经离场。亚豪机构、中原地产的数据显示，目前北京、上海和深圳的高端市场消费人群自住需求占大部分，投资客已经大幅减少，深圳市场今年的高端住宅成交买家中自住客更是占比八成。
投资客流失，需求被提前释放，则未来豪宅去化堪忧。以北京为例，中原地产和亚豪机构均预测，明后年北京单价10万以上的豪宅供应将达4000套左右。如果按照今年的豪宅销售速度来算，这些豪宅项目的消化周期在20年以上。
另一组数据也显示地王的销售并不乐观。根据亚豪机构的监测，北京过去10年内诞生了20个地王，除去一个退地，在剩余19个地王项目中，有8个项目销售额尚未达到仅计入地价款和财务成本的盈亏平衡点。这8个项目分别是2011年-2014年四年时间内，每一年的单价地王和溢价率地王。这意味着，2011年之后的地王，截至目前，无一解套。
张大伟进一步表示，如果按照目前的土地价格计算，未来两年内北京房价要上涨120%，市场才能够承托住今年以后新入市的地王项目。
京城豪宅风险隐现，上海滩豪宅市场也不能旁观。上海中原研报指出，目前沪上别墅类的产品去化周期长达20.5个月，上海楼市已经出现结构性失衡的危险。
就连一向稳健的广州楼市，也存在着结构性的去化压力。根据合富辉煌的数据，广州目前主要的去库存重点集中在大户型上。该机构数据显示，广州300平方米以上的住宅去化周期甚至长达56.1个月。
而在今年的暴涨之后，深圳楼市出现了一个有别于北京、上海的现象，那就是普通住宅和豪宅价格接近，以及市区、郊区价格逐渐被拉平，这进一步导致深圳普通住宅豪宅化。存量房主导市场价格
如何解决一线城市的供需错配问题？答案可能在存量房市场中，也即大量二手房业主的换房需求，而他们可以置换的前提，是先要把自己手头的房子卖出去。
“今年北京二手房交易量是一手房的三倍。北京豪宅市场卖得不错，为什么1000万以上的房子卖得这么好，很可能的原因是很多人把旧房子卖了。”任志强推测说。
在房地产业内，如果一座城市的二手房交易量超过新房交易量，即可以视作这座城市已经进入了存量房时代。按照这个指标划分，四大一线城市均已步入以二手房交易主导的新时期。
一线城市的土地销售显示，未来新房供应将向中高端转移，并且均价将高于周边项目。主流市场需求，尤其是小户型购房者将进一步向存量市场转移。
根据中金研究部对6个一、二线城市的调查，只有36%的新房可售资源位于核心地区，而存量市场该比例达到65%。中金的数据显示，中国主要12个中心城市未来存量市场的交易规模在2万亿，其中北上广深四个城市约为1.48万亿。
这在北京表现得更为明显。在六个中心城区（西城、东城、朝阳、海淀、丰台、石景山）仅有约1.6万套新房可供出售，而在链家网站上购房者可找到超过6万套挂牌存量房。
上海中原地产数据显示，截至今年10月，上海二手房占全市总交易的65.9%，主力房源总价位在300万至500万元。
深圳二手住宅成交量从2010年起就一直超过一手成交量。今年前10月，深圳二手住宅成交套数已达到10.5万套，几乎是5.35万套一手住宅成交量的一倍。
这意味着，二手房的价格是决定一线城市房价的风向标。
“未来豪宅的去化，可能会大规模来自二手房业主的置换需求，毕竟人们都需要提升居住品质。”北京一位开发商人士说，即原来拥有市区小户型的业主想要换房，卖掉两三套去置换一套千万级豪宅。
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另类去库存：长租公寓和众创空间兴起
本报记者 张晓玲 见习记者 王帆
当人们提起房地产去库存的时候，首先会想到的是住宅市场。但实际上，商业、工业、集体用地等其他性质的房地产库存问题更严重。
共享经济的兴起，长租公寓、创客空间、线上短租平台的出现，为这类房地产去库存提供了另一种路径。而这一切背后的逻辑，则是更好地盘活市场存量，利用、改造更多的闲置资源，满足多元化需求。
出租公寓风靡
11月22日，国务院发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，其中提到，积极发展包括客栈民宿、短租公寓、长租公寓等在内的满足群众消费需求的细分业态。
这是出租公寓首次被写进国务院的政策文件。
在“供给侧改革”屡屡被提及之际，面向青年群体租赁需求的长租公寓，成为资本和开发商争相进入的新领域。
据万科董秘谭华杰介绍，长租公寓的房源，大多来自于工业用地或集体用地，需要批文才能改变物业性质。万科被窝公寓采用的做法是先整体租下一些闲置房源，如农民房、工厂房，然后再改造，做法跟如家酒店类似。
同样，位于广州海珠区凤凰街道上的YOU+公寓，其前身是高露洁牙膏厂。
投房研究院关于长租公寓的报告显示，中国存量房近亿套，近25%的空置率产生的房源主要流向租赁市场。大规模的存量房亟待盘活，一线城市仍然有相当多的闲置房源未流入租赁领域；而国内青年租房的市场规模已达到近8000亿元，每年新增的应届生租房规模达600亿元。
“市场上有很多闲置的存量房没有盘活，供需双方缺乏有效对接。魔方模式能有效盘活闲置物业的运营和利用效率，最大程度上整合社会资源。” 魔方（中国）生活服务集团董事长葛岚指出。
魔方公寓从2010年成立至今，已经在中国公共租赁领域发展了6年之久，项目遍布北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、苏州等全国10个大中型城市。
资本还在不断涌入这一领域。2014年，YOU+国际青年公寓获得雷军创始的顺为资本领投的一亿元A轮融资；蘑菇公寓、优客逸家、青客公寓、小螺趣租也相继获得资本注入。
以万科为代表的部分开发商也瞄上了出租公寓这一万亿级的市场。万科位于厦门和广州的小户型出租项目——被窝公寓，已开始陆续推向市场。
开发商天然地在获取项目、改造运营上面占有优势，到今年底，万科将推出万套长租公寓，成为这一领域的王者。
“众创空间”崛起
也是在今年3月，“众创空间”的概念，在国务院《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》中首次被提出。
存量商业空间由此被发掘。任志强指出，在目前的7亿平方米库存里，有2亿多接近3亿平米是写字楼和商场，这部分库存和每年的消化量之比大概是1：1，另外每年还有3亿多平米写字楼和商场竣工，以这个速度很难消化。
众创的需求和存量的商业，正在寻找连接的方式。WeWork（联合办公租赁空间运营商）便是万科前副总裁毛大庆的创业方向。在毛大庆看来，做个“二房东”，就是瞄准如何释放空间资产价值，盘活存量商业。
毛大庆的“优客工场”，通过与拥有存量物业的业主方合作，选择基础设施良好、配套服务健全区域内的存量物业资产，通过合理改造，针对处于技术创新、创业初级或中级阶段的创业者，提供高品质、价格适宜的联合办公空间，为创业者提供从物业办公到管理咨询的硬、软件全方位服务。
前万科执行副总裁刘爱明在今年创办的中城新产业（深圳）控股公司，则致力于成为一家为中小制造业企业转型服务的产业地产商。
刘爱明介绍，深圳的中小型制造企业多如牛毛，都面临着转型升级的问题，中城新产业的核心能力就是进行产业研究，整合技术和资源，帮助其转型。
刘爱明今年6月创立中城新产业公司，提供的是为制造业转型、工改工、城市更新、未来空间设计提供产业地产服务。
在毛大庆看来，创客空间的成长性，将会带来比甲级写字楼更高的潜在收益。“按照商业地产的坪效（指每坪的面积可以产出多少营业额）思路，创客空间更看重的是流动性。”他说，自己只会跟一批有存量资产的战略伙伴合作，只运营，不持有。
毛大庆认为，政府应鼓励多种商业业态创新，有效利用社会闲置房产，“政府可以提供场地作为创业者的孵化器，如把提供场地、甚至提供财政补贴作为一种股权投资形式，然后用这个企业未来的增长来获取回报。”
由创客空间扩大而成的产业地产、产业园区，则为多个开发商所重视。招商地产有关人士透露，招商在蛇口的南海意库便是改造旧厂房而来，目前不仅作为招商地产总部的办公用地，还用于出租各种办公、消费类商业。招商的这一“意库”模式，被诸多地方政府所看中，意库模式会被复制到其他一些城市，盘活当地荒废的产业园区。
而开发商主导或参与的创客空间在显著增加，包括万科、星河、SOHO 3Q、瑞安创智天地以及众多小型房企在内，均瞄准了这一市场。
盘活非住宅存量
不论是租赁公寓，还是创客空间、产业地产，从需求端看，二者满足的是当下的年轻人、创业者或小微企业群体；而从供给端看，风投、创业者、地产商们所做的事情，是在消化闲置的房地产资源。
据国家统计局发布的《2015年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，10月末，待售的办公楼和商业营业用户面积为1.69亿，同比增幅达25%。
另据有关部门统计，2015年，全国50个重点城市综合体非住宅总体量已达5.64亿平方米，同2013年相比增长率高达77%。
工业用地是另一大存量之一。尽管目前并无确切的数据显示各大城市工业用地的总量，但具体到每一个城市，工业用地量均已数十平方公里计。
中信建投研究报告认为，特大城市未来优化存量的方向，主要在于利用率低下的工业用地、其他公用设施用地转性为居住用地。
在互联网思维的风靡下，新兴需求和大量房地产库存两者的对接才刚刚开始。
在刘爱明的规划中，中城新产业会聚焦在城市更新、产业升级、工改工等所带来的房产开发、产业园区管理运营、产业升级孵化基金等的整合机遇。
从开发商的角度而言，城市里的棚户区、三旧改造，包括旧厂房、旧村、旧区的改造，是其获得项目的主要方式之一。尤其是在尝试了填海造地后，深圳更寄望于通过旧改向“内”要地。
据21世纪经济报道记者了解，包括万科集团、首开地产、富力地产、阳光城以及中粮地产等都在内部规划获取旧改项目，不少开发商将旧城改造作为企业未来发展战略的重要组成部分。